豪不動産市場から豪ドルのリスク分析をする 2014年1月31日 - 豪ドル見通し

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豪不動産市場から豪ドルのリスク分析をする 2014年1月31日

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■豪(オーストラリア)不動産市場から豪ドルのリスク分析をする
2013年12月期の住宅ローン申請件数はは2012年12月期(1年前と比較)と比較して、15.3%増加したことが示されました。
一方で、2013年11月の全住宅ローン契約数に対する初めての持ち家購入者の占める比率は7.6%と記録史上最低になっています。
これは、住宅購入の増加に反比例して持ち家(居住用の家)は減少しているため、投資目的の住宅購入が増加している現れを読み取ることができます。

※ 15.3%-7.6%=投資目的不動産増加
※ 豪不動産業界機関が低金利、大都市の住宅価格急上昇などで住宅購入希望者は「今のうちに買わないと」という気持ちにかられやすいが、住宅不動産業界機関が「先を考えないととんでもない結果になる」と警告しています。


■豪不動産市場が投資目的へとシフトした背景
現在の低金利の結果、定期預金や普通預金の利息は2.5%~4%程度と低く、住宅価格が10%以上上昇しているため、転売目的の住宅を購入し、金利以上の転売収益を得る投資目的購入や、金利の低い今のうちに持ち家を買わないととう焦りから住宅購入件数する増加が住宅ローン件数を増加させています。
特にシドニー、メルボルン、パースなどでの購買心理が強い
(RBA→低金利→住宅ローン低下→資金を借入やすくなる→住宅購入へ→不動産市場→高騰)
(預金金利→低い→投資目的住宅を購入して→収益を増やす→選択をする→投資目的の住宅購入→増加へ)


■投資家サイドからは、最近の住宅価格は急騰前の価格でも、「賃貸収益を基礎にして計算すると現在の住宅価格は45%程度実質価値より高くなっている」と警告しています。
これは、投資目的で購入した不動産からの賃貸収益を差し引いいても45%高い水準に位置し、相当高い不動産価格であることになります。
少しずつですが、今買わないと、という心理や不動産から得る収益、転売目的の差益からオーストラリアでも不動産バブルの兆候が現れているもようです。



リスク分析豪ドル下落要因
現在の低金利は永遠に続くかず、いずれローン返済期間中に金利が上昇する時期が来ると、住宅購入者は高いローン金利で支払わなければならず、住宅投資需要が減少し、45%まで膨らまされていた住宅価格も大きく下落する可能性があります。
そうなると、住宅ローン金利の上昇は住宅購入者に大きな損失を受を与え消費者の家計は圧迫され、消費の減少から企業収益の減少へとつながり、雇用は悪化しますので、経済減速が強まります。

この点から、オーストラリア経済自体にも大きな打撃を受けると予想されます。
不動産価格が下落し、住宅購入件数が減少するとオーストラリア経済は低下傾向を強め、豪ドルの価値も下落する可能性を含んでいます。



※ 最近の豪準備銀行(RBA)は政策金利を不動産関連ではなく、豪ドル安への誘導や豪ドル安による貿易関連産業・雇用関連の経済活動のために、政策金利の決定判断をすることが示されているため、不動産市場の高騰し始めている状況をを許容しながら政策金利を決定する難しい判断を迫られることになると予想されます
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